Desde matrículas desatualizadas até questões ambientais, entenda questões que podem impactar negativamente a venda de uma propriedade rural.
Todo proprietário de terras sabe todo o investimento e a história contidos em cada hectare de sua fazenda. Porém, quando é chegado o momento de vendê-la, por vezes, surgem desafios que vão muito além das questões produtivas de uma propriedade rural.
Neste artigo, elencamos nove importantes fatores que precisam ser considerados com atenção devido ao seu potencial de dificultar o processo de venda de uma fazenda e diminuir o seu valor de mercado.
1. MATRÍCULA DESATUALIZADA
Problemas na matrícula de uma fazenda podem incluir dados incorretos sobre o tamanho da propriedade, informações desatualizadas sobre os proprietários ou a ausência de registros de alterações recentes, como melhorias ou subdivisões (desmembramentos). Mudanças administrativas, como a criação de novos municípios ou alterações nos limites territoriais, também podem não estar refletidas na matrícula.
Além disso, a Lei nº 10.267/2001 exige o georreferenciamento das propriedades rurais, o que significa que a falta de conformidade com essa exigência pode impedir a regularização e venda da propriedade.
Essas inconsistências podem causar bloqueios na transferência de propriedade pelo cartório, gerando atrasos significativos no processo de venda. Além disso, a falta de informações precisas pode resultar em litígios complexos, como disputas entre herdeiros desconhecidos ou credores que não foram registrados corretamente, prolongando a negociação e aumentando os custos legais.
2. INVASÃO DE PROPRIEDADE
A invasão de propriedade pode resultar em riscos significativos para proprietários, incluindo a usucapião, que permite a aquisição da propriedade em situações de posse prolongada e ininterrupta. No Brasil, o tempo mínimo para reivindicar usucapião é geralmente de 5 anos, mas pode variar. Para solucionar isso, é possível iniciar um processo de reintegração de posse, porém, este pode ser demorado e custoso.
Uma alternativa para resolver invasões seria por meio de acordos informais, que podem parecer uma solução rápida, mas trazem riscos de insegurança jurídica. Esses acordos podem não ter base legal sólida, criando incertezas futuras e estabelecendo precedentes perigosos que incentivam novas invasões.
3. INDISPONIBILIDADE
Uma fazenda é considerada indisponível quando enfrenta obstáculos legais que impedem ou dificultam sua venda. Há situações em que usufrutuários, por exemplo, detêm o direito de uso da propriedade, mas não o de vendê-la.
Existem também os casos de penhora, quando o imóvel é usado como garantia para pagamento de dívidas em processos judiciais, e de alienação fiduciária, que vincula o imóvel a um empréstimo, impedindo sua transferência até que a dívida seja quitada.
Essas situações exigem soluções legais e administrativas complexas, que podem atrasar a venda e aumentar os custos para o vendedor.
4. CADEIA DOMINIAL
A reconstrução da cadeia dominial de uma propriedade é imprescindível para que ela possa ser vendida. O processo envolve documentar todo o histórico de transferências de propriedade que a fazenda teve ao longo dos anos, remontando desde a situação atual até o seu título primitivo, que transferiu a propriedade do Estado para mãos privadas. Se houver lacunas ou inconsistências na cadeia dominial, podem surgir questões legais que complicam ou atrasam a venda.
Essas falhas podem levantar dúvidas sobre a legitimidade do título. Além disso, a reconstrução da cadeia dominial pode ser um processo demorado, exigindo tratativas extensivas com cartórios e a busca por documentos antigos e dispersos.
5. GRILAGEM
A grilagem, que envolve a falsificação de documentos para criar títulos de propriedade fraudulentos, pode resultar em longos processos judiciais e altos custos legais, pois é necessário provar a verdadeira titularidade da terra. Além disso, a presença de documentos falsificados gera incertezas sobre a legitimidade da propriedade.
A grilagem também pode levar a conflitos fundiários com posseiros ou indivíduos que acreditam ter direitos sobre a terra. Esses conflitos aumentam os riscos e os custos envolvidos na venda, exigindo a intervenção de especialistas legais e possivelmente anos de litígios para resolver completamente a situação.
6. SOBREPOSIÇÃO
A sobreposição de imóveis, onde um imóvel é registrado sobre outro, é um problema razoavelmente comum que pode ocorrer devido ao caráter autodeclaratório do Cadastro Ambiental Rural (CAR), que não serve para comprovar posse. Essa situação pode resultar em disputas legais e incertezas jurídicas.
Além disso, a sobreposição pode ocorrer em áreas de preservação, limitando o uso da terra e impactando diretamente seu valor econômico. Embora possa ser mitigada com a aquisição de outras propriedades com reserva legal, essa não é uma solução viável para todos os compradores.
7. PASSIVO AMBIENTAL
Passivos ambientais, que incluem obrigações como a regularização de áreas de reserva legal ou multas, no Brasil, são regidos pelo direito propter rem, ou seja, são transferidos automaticamente para novos proprietários no caso de venda.
Essas exigências podem ser um fator determinante para os compradores, que herdam as responsabilidades de regularização. Tais situações podem envolver custos significativos e a necessidade de cumprir exigências ambientais rigorosas, influenciando a decisão de compra e o valor percebido da propriedade.
8. PREÇO INCOMPATÍVEL COM O MERCADO
Considerando as qualidades de uma propriedade rural, divulgar sua venda com um preço muito distante daqueles praticados pelo mercado pode afastar interessados ou resultar em negociações demoradas e frustrantes.
Para determinar um valor que seja condizente com as expectativas, mas também competitivo, a melhor opção é contar com uma metodologia de avaliação bem fundamentada. Essa metodologia, oferecida por profissionais especializados, levará em conta fatores como localização, tamanho, uso do solo, condições do mercado e outros aspectos relevantes.
9. ESTRATÉGIA COMERCIAL E DIVULGAÇÃO
Listar a propriedade no maior número possível de sites de classificados e corretores pode não ser a abordagem mais eficaz. Utilizar uma estratégia comercial direcionada, com o auxílio de corretores e empresas especializadas, garante que a fazenda seja apresentada a potenciais compradores qualificados. Esses profissionais têm a expertise para identificar potenciais compradores realmente interessados e com capacidade financeira para adquirir a propriedade, otimizando o processo de venda e aumentando as chances de sucesso.
PREPARAÇÃO PARA UMA VENDA BEM-SUCEDIDA
Desde a atualização da matrícula até a gestão de passivos ambientais, cada um dos itens elencados pode influenciar significativamente o processo de venda de uma fazenda. Propriedades rurais envolvem complexidades únicas que exigem atenção, preparação e orientação.
Antecipar e resolver possíveis problemas antes de colocar a propriedade no mercado não apenas facilita a venda, mas também valoriza o imóvel e transmite confiança aos compradores. Em todos os casos, o ideal é contar com apoio especializado para garantir uma venda segura e transparente.
