Você já se perguntou por que multiplicadores de 25 e 33 anos são utilizados na avaliação de propriedades rurais? Esses números não são escolhidos aleatoriamente. Eles resultam de uma análise profunda do mercado, refletindo o comportamento real dos preços das terras agrícolas. Mas por que essa distinção entre culturas perenes e não perenes, e o que esses multiplicadores realmente significam?
Neste artigo, explicamos como e por que esses fatores são aplicados na precificação de terras para diferentes tipos de culturas.
Como os Multiplicadores Foram Determinados?
Através da observação do mercado de terras agrícolas, identificamos que, ao dividir o valor das terras pelo valor anual dos arrendamentos, surgem padrões consistentes. Esses padrões indicam que o mercado tende a valorar as propriedades com base em um retorno esperado de 25 anos para culturas perenes e semi-perenes, e de 33 anos para culturas não perenes.
Embora existam variações regionais e sazonais, esses multiplicadores representam uma média sólida, utilizada como referência no mercado. Eles indicam a expectativa de retorno que o mercado considera justa para cada tipo de produção.
A Lógica Financeira por Trás dos Multiplicadores
Para entender melhor, vejamos as taxas de retorno implícitas:
- Multiplicador de 25 anos: Aplicado para culturas perenes e semi-perenes, como eucalipto, café e cana-de-açúcar, este multiplicador reflete uma taxa de retorno anual aproximada de 4%.
- Multiplicador de 33 anos: Já para culturas não perenes, como soja, milho e algodão, a taxa de retorno associada é de cerca de 3% ao ano.
Um ponto interessante que pode surgir é: por que o mercado aceita essas taxas de retorno relativamente baixas, especialmente quando outros investimentos, como títulos do governo, oferecem juros mais altos, muitas vezes próximos de 6% ao ano?
Por Que o Mercado Aceita Taxas de Retorno Menores?
Existem duas razões principais que explicam essa diferença:
- Crescimento da Produtividade: A produtividade agrícola tem crescido de 2,5% a 3% ao ano, graças a avanços tecnológicos e novas práticas de manejo. Esse ganho incremental compensa a taxa de retorno nominalmente menor, tornando o investimento em terras agrícolas ainda atrativo a longo prazo.
- Proteção contra a Inflação: Assim como o ouro, as terras agrícolas são vistas como um ativo seguro contra a inflação. Embora não gerem juros diretos, elas tendem a preservar e até aumentar seu valor real ao longo do tempo, proporcionando segurança ao investidor, especialmente em tempos de incerteza econômica.
Por que Culturas Não Perenes Usam um Multiplicador Maior?
A diferença entre os multiplicadores de 25 e 33 anos está diretamente ligada ao potencial de crescimento de cada tipo de cultura. No caso das culturas não perenes, como soja, a produtividade pode ser maior por diversas razões:
- Múltiplas Safras: Em uma mesma área, é possível realizar o plantio de soja, milho safrinha e até criar gado na entressafra, aumentando significativamente a rentabilidade da terra.
- Diversificação de Culturas: Além das culturas principais, novas opções como algodão, gergelim e sorgo vêm sendo integradas ao sistema de rotação, potencializando ainda mais a produção e os ganhos.
Esse cenário de maior flexibilidade e produtividade contribui para que culturas não perenes gerem retornos mais rápidos, justificando um multiplicador maior e uma taxa de desconto mais baixa.
Multiplicadores: O Que Eles Realmente Revelam Sobre o Valor das Propriedades Rurais
Os multiplicadores de 25 e 33 anos não são apenas números arbitrários; eles refletem uma lógica de mercado bem fundamentada, que leva em conta o potencial produtivo e a função das terras como reserva de valor. Culturas perenes tendem a oferecer retornos mais estáveis ao longo do tempo, enquanto culturas não perenes, com múltiplas safras e inovações tecnológicas, apresentam maior dinamismo e potencial de crescimento.
Compreender essa lógica é fundamental para quem deseja avaliar corretamente o valor das terras e tomar decisões mais informadas ao investir em propriedades rurais.
