Desde matrículas obsoletas a cuestiones medioambientales, comprende los problemas que pueden afectar negativamente a la venta de una propiedad rural.
Todo propietario conoce la inversión y la historia que conlleva cada hectárea de su explotación. Sin embargo, cuando llega el momento de venderla, a veces surgen retos que van mucho más allá de las cuestiones productivas de una propiedad rural.
En este artículo, hemos enumerado nueve factores importantes que hay que considerar cuidadosamente por su potencial para obstaculizar el proceso de venta de una granja y disminuir su valor de mercado.
1. INSCRIPCIÓN FUERA DE PLAZO
Los problemas con la inscripción de una explotación pueden incluir datos incorrectos sobre el tamaño de la propiedad, información obsoleta sobre los propietarios o la ausencia de registros de cambios recientes, como mejoras o subdivisiones (desmembraciones). Los cambios administrativos, como la creación de nuevos municipios o las alteraciones de los límites territoriales, también pueden no reflejarse en la inscripción.
Además, la Ley 10.267/2001 exige que las propiedades rurales estén georreferenciadas, por lo que el incumplimiento de este requisito puede impedir la regularización y venta de la propiedad.
Estas incoherencias pueden causar bloqueos en la transferencia de propiedad por parte de la notaría, generando retrasos significativos en el proceso de venta. Además, la falta de información precisa puede dar lugar a litigios complejos, como disputas entre herederos desconocidos o acreedores que no han sido registrados correctamente, lo que prolonga la negociación y aumenta los costes legales.
2. TRASPASO
La usurpación puede acarrear importantes riesgos para los propietarios, incluida la usucapión, que permite adquirir la propiedad en situaciones de posesión prolongada e ininterrumpida. En Brasil, el plazo mínimo para reclamar la usucapião suele ser de 5 años, pero puede variar. Para resolverlo, es posible iniciar un proceso de recuperación, pero esto puede ser largo y costoso.
Una alternativa para resolver las invasiones sería mediante acuerdos informales, que pueden parecer una solución rápida, pero conllevan el riesgo de inseguridad jurídica. Estos acuerdos pueden carecer de una base jurídica sólida, creando incertidumbre en el futuro y sentando precedentes peligrosos que fomenten nuevas invasiones.
3. INDISPONIBILIDAD
Una finca se considera indisponible cuando se enfrenta a obstáculos legales que impiden o dificultan su venta. Hay situaciones en las que los usufructuarios, por ejemplo, tienen derecho a utilizar la finca pero no a venderla.
También hay casos de embargo, cuando la propiedad se utiliza como garantía para pagar deudas en procedimientos judiciales, y de enajenación fiduciaria, que vincula la propiedad a un préstamo, impidiendo su transferencia hasta que se pague la deuda.
Estas situaciones requieren soluciones jurídicas y administrativas complejas, que pueden retrasar la venta y aumentar los costes para el vendedor.
4. CADENA DE PROPIEDAD
Reconstruir la cadena de propiedad de una finca es esencial si se va a vender. El proceso implica documentar todo el historial de transferencias de propiedad que ha tenido la finca a lo largo de los años, remontándose desde su situación actual hasta su título original, que transfirió la propiedad del Estado a manos privadas. Si hay lagunas o incoherencias en la cadena de propiedad, pueden surgir problemas legales que compliquen o retrasen la venta.
Estos defectos pueden suscitar dudas sobre la legitimidad del título. Además, reconstruir la cadena de titularidad puede ser un proceso largo, que requiere extensas gestiones con notarios y la búsqueda de documentos antiguos y dispersos.
5. ASADOR
El acaparamiento de tierras, que implica la falsificación de documentos para crear títulos de propiedad fraudulentos, puede dar lugar a largos procedimientos judiciales y elevados costes legales, ya que es necesario demostrar la verdadera propiedad de la tierra. Además, la presencia de documentos falsificados crea incertidumbre sobre la legitimidad de la propiedad.
El acaparamiento de tierras también puede provocar conflictos por la tierra con ocupantes ilegales o personas que creen tener derechos sobre ella. Estos conflictos aumentan los riesgos y los costes de la venta, ya que requieren la intervención de expertos jurídicos y posiblemente años de litigios para resolver completamente la situación.
6. SUPERPUESTA
El solapamiento de propiedades, en el que una propiedad está registrada sobre otra, es un problema bastante común que puede ocurrir debido a la naturaleza autodeclarativa del Registro Ambiental Rural (CAR), que no sirve para demostrar la propiedad. Esta situación puede dar lugar a litigios e inseguridad jurídica.
Además, el solapamiento puede producirse en zonas de preservación, lo que limita el uso del terreno y repercute directamente en su valor económico. Aunque puede mitigarse adquiriendo otras propiedades con reservas legales, no es una solución viable para todos los compradores.
7. RESPONSABILIDADES MEDIOAMBIENTALES
Los pasivos medioambientales, que incluyen obligaciones como la regularización de zonas de reserva legal o multas, en Brasil se rigen por el derecho propter rem, es decir, se transfieren automáticamente a los nuevos propietarios en caso de venta.
Estos requisitos pueden ser un factor determinante para los compradores, que heredan las responsabilidades de la regularización. Estas situaciones pueden implicar costes significativos y la necesidad de cumplir estrictos requisitos medioambientales, lo que influye en la decisión de compra y en el valor percibido de la propiedad.
8. PRECIO INCOMPATIBLE CON EL MERCADO
Teniendo en cuenta las cualidades de una finca rústica, publicitar su venta con un precio alejado de los practicados por el mercado puede desanimar a los interesados o dar lugar a negociaciones largas y frustrantes.
Para determinar un valor acorde con las expectativas, pero también competitivo, la mejor opción es basarse en una metodología de valoración bien fundamentada. Esta metodología, ofrecida por profesionales especializados, tendrá en cuenta factores como la ubicación, el tamaño, el uso del suelo, las condiciones del mercado y otros aspectos relevantes.
9. ESTRATEGIA COMERCIAL Y PUBLICIDAD
Poner la finca en el mayor número posible de sitios de anuncios clasificados y corredores puede no ser el planteamiento más eficaz. Utilizar una estrategia comercial específica, con la ayuda de corredores y empresas especializadas, garantiza que la finca se presente a compradores potenciales cualificados. Estos profesionales tienen la experiencia necesaria para identificar a los compradores potenciales que están realmente interesados y tienen capacidad financiera para adquirir la propiedad, optimizando el proceso de venta y aumentando las posibilidades de éxito.
PREPARACIÓN PARA UNA VENTA CON ÉXITO
Desde la actualización del registro hasta la gestión de las responsabilidades medioambientales, cada uno de los puntos enumerados puede influir significativamente en el proceso de venta de una granja. Las propiedades rurales entrañan complejidades únicas que requieren atención, preparación y orientación.
Prever y resolver los posibles problemas antes de poner el inmueble en el mercado no sólo facilita la venta, sino que añade valor al inmueble y da confianza a los compradores. En cualquier caso, lo ideal es contar con apoyo especializado para garantizar una venta segura y transparente.
