¿Te has preguntado alguna vez por qué se utilizan multiplicadores de 25 y 33 años en las valoraciones de fincas rústicas? Estas cifras no se eligen al azar. Son el resultado de un análisis en profundidad del mercado, que refleja el comportamiento real de los precios de las tierras agrícolas. Pero, ¿por qué la distinción entre cultivos perennes y no perennes, y qué significan realmente estos multiplicadores?
En este artículo explicamos cómo y por qué se aplican estos factores a la hora de fijar el precio de la tierra para distintos tipos de cultivos.
¿Cómo se determinaron los multiplicadores?
Observando el mercado de tierras agrícolas, hemos identificado que, al dividir el valor de la tierra por el valor anual de los arrendamientos, surgen pautas coherentes. Estos patrones indican que el mercado tiende a valorar las propiedades basándose en un rendimiento esperado de 25 años para los cultivos perennes y semiperennes, y de 33 años para los cultivos no perennes.
Aunque existen variaciones regionales y estacionales, estos multiplicadores representan una media sólida, utilizada como referencia en el mercado. Indican el rendimiento esperado que el mercado considera justo para cada tipo de producción.
La lógica financiera de los multiplicadores
Para entenderlo mejor, veamos las tasas de rendimiento implícitas:
- Multiplicador de 25 años: Aplicado a cultivos perennes y semiperennes como el eucalipto, el café y la caña de azúcar, este multiplicador refleja una tasa de rendimiento anual aproximada del 4%.
- Multiplicador de 33 años: Para los cultivos no perennes, como la soja, el maíz y el algodón, la tasa de rendimiento asociada se sitúa en torno al 3% anual.
Una cuestión interesante que puede surgir es: ¿por qué acepta el mercado estos tipos de rendimiento relativamente bajos, especialmente cuando otras inversiones, como los bonos del Estado, ofrecen tipos de interés más altos, a menudo cercanos al 6% anual?
¿Por qué el mercado acepta tasas de rendimiento más bajas?
Hay dos razones principales para esta diferencia:
- Crecimiento de la productividad: La productividad agrícola ha crecido entre un 2,5% y un 3% al año, gracias a los avances tecnológicos y a las nuevas prácticas de gestión. Esta ganancia incremental compensa la tasa de rendimiento nominalmente más baja, lo que hace que la inversión en tierras agrícolas siga siendo atractiva a largo plazo.
- Protección contra la inflación: Al igual que el oro, los terrenos agrícolas se consideran un activo seguro contra la inflación. Aunque no generan intereses directos, tienden a conservar e incluso aumentar su valor real con el tiempo, proporcionando seguridad a los inversores, especialmente en tiempos de incertidumbre económica.
¿Por qué los cultivos no perennes utilizan un multiplicador mayor?
La diferencia entre los multiplicadores de 25 y 33 años está directamente relacionada con el potencial de crecimiento de cada tipo de cultivo. En el caso de los cultivos no perennes, como la soja, la productividad puede ser mayor por varias razones:
- Múltiples cultivos: En la misma zona, es posible plantar soja, maíz de contraestación e incluso criar ganado en contraestación, lo que aumenta significativamente la rentabilidad de la tierra.
- Diversificación de cultivos: Además de los cultivos principales, se han integrado en el sistema de rotación nuevas opciones como el algodón, el sésamo y el sorgo, lo que ha impulsado aún más la producción y los ingresos.
Este escenario de mayor flexibilidad y productividad significa que los cultivos no perennes generan rendimientos más rápidos, lo que justifica un multiplicador más alto y una tasa de descuento más baja.
Multiplicadores: lo que realmente revelan sobre el valor de la propiedad rural
Los multiplicadores de 25 y 33 años no son meras cifras arbitrarias, sino que reflejan una lógica de mercado bien fundada que tiene en cuenta el potencial productivo y la función de la tierra como reserva de valor. Los cultivos perennes suelen ofrecer rendimientos más estables a lo largo del tiempo, mientras que los cultivos no perennes con cosechas múltiples e innovaciones tecnológicas tienen mayor dinamismo y potencial de crecimiento.
Comprender esta lógica es fundamental para quienes deseen evaluar correctamente el valor de la tierra y tomar decisiones más informadas a la hora de invertir en propiedades rurales.
